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房地產糾紛案件的法律問題
房地產糾紛案件的法律問題
 
      隨著我國房地產市場的蓬勃發展和住房制度改革的深化,房地產交易(主要涉及房屋買賣、租賃、抵押等行為)日趨活躍,但由于我國的不動產立法還不完善,市場機制也不健全,相應地產生了為數不少的房地產糾紛案件。此類案件現已構成法院受理的民事案件中很大一部分,其中存在的新情況、新問題很多,亦有多年以來未徹底解決的老問題,在審判實踐中存在不少認識誤區。
  一、關于房屋買賣合同效力的認定
  房屋買賣合同屬民事買賣合同的范疇,其性質為民事法律行為,認定效力的目的在于解決是否受法律?;さ奈侍?,其社會效益是維護交易的安全和信譽。目前,房屋買賣合同效力認定的根據主要是國務院發布的《城市私房管理條例》和我國的《民法通則》、《合同法》。其一、房屋買賣合同的形式要件問題,亦即買賣房屋協議是口頭或書面均可,還是必須采用書面形式。根據《條例》第6條第(二)項規定, 購買房屋辦理過戶登記時,須提交房屋所有權證、買賣合同和契證。顯然,買賣房屋協議是以書面合同為其成立的要件。要求書面形式的要件關鍵是要認定房屋買賣合同是諾成性合同,而非實踐性合同。只要買賣房屋合同當事人以書面形式訂立合同即為合同成立并是有效的條件之一,不允許當事人一方隨意翻悔。這一規定為當事人因房價過高或過低等不合理、不合法原因毀約起到了有效的防范作用。其二、房屋買賣合同有效成立的實質法律依據問題,亦即一項合法、有效房屋買賣民事法律行為成立須同時具備的條件。根據《民法通則》第50條之規定為:第一、行為人具有相應的民事行為能力;第二、意思表示真實;第三、不違反法律和社會公共利益。由此可見,一項具體的房屋買賣合同只要符合上述形式要件和實質要件就在特定當事人之間產生了特定權利和義務關系,任何一方不得隨意翻悔,若不履行便會產生承當違約責任法律的后果。
  二、關于房屋產權過戶登記的性質
  長期以來,在審判實踐中存在一種認識,認為只要沒有辦理房屋產權過戶登記,即使簽定了房屋買賣合同,甚至付清了房款交付了房屋,該房屋買賣合同仍然無效或效力未定。這種認識既不符合法律所倡導的誠實信用精神,也違背了《合同法》的規定。如前所述,房屋買賣合同只要符合法律規定的形式要件和實質要件,合同就為有效合同,至于辦理房屋產權過戶登記手續的問題,是履行該房屋買賣合同的內容。我國《合同法》第60條規定,當事人應當按照約定全面履行自己的義務。第135條規定,出賣人應當履行向買受人交付標的物或者提取標的物的單證,并轉移標的物所有權的義務。我國法律規定,動產以交付轉移所有權,不動產以辦理產權過戶登記轉移所有權,因此,在房屋買賣過程中,辦理房屋產權過戶登記只是涉及履行合同(轉移所有權)的問題,并不涉及合同效力的問題。并且,如果因為沒有辦理房屋產權過戶登記而否認合同效力,在邏輯是也是矛盾的,因為只有在合同有效的前提下才存在履行合同,而不能因為沒有履行合同的部分義務就否定合同的效力。
  房屋買賣合同依法成立并有效并非就等于房屋買賣合同履行完畢。所以,合同的有效成立只是當事人履行的前提條件,只有認真全面履行了合同,當事人的權利才能實現。作為房屋買賣合同的標的物(房屋),其履行的標志目前是以國務院1988年發布的《城市私房管理條例》。也就是說房屋所有權的轉移應以是否辦理產權過戶手續為必要條件。關于辦理產權過戶手續問題。辦理產權過戶手續,實際上是行政管理行為而非民事行為。房屋買賣過戶登記對國家來講體現著國家對房產這一既是重要生活資料又是重要生產資料不動產的管理,對當事人來講則又是擁有房屋所有權的唯一合法根據。一般來說,既然有房屋買賣書面協議,就必然辦理房屋過戶手續。但實踐表明,由于種種原因當事人雖達成了房屋買賣書面協議卻并未辦理過戶登記。為此最高人民法院曾頒布過至少三個司法解釋,以處理由此而產生的糾紛。第一、1984830 日《關于貫徹執行民事政策法律若干問題的意見》(第56條)。第二、1988 42 日最高人民法院關于貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見(第85條)。第三、1990217 日《關于公產房屋的買賣及買賣協議簽訂后一方可否翻悔問題的復函》。
  前兩個規定對當事人之間依法成立的房屋買賣協議是采取有條件承認其效力的辦法,對買賣房屋能否成立的限制性條件過多。第三個規定卻又完全否認在當事人之間雖達成房屋買賣協議,但只要在未辦理產權轉移登記手續之前均可翻悔。這些規定不僅在審判實踐中不易掌握,而且更重要的是不符合民法理論,違背了民事交易中的誠信和自愿原則,為當事人翻悔提供了合法根據。所以,問題的實質是房屋買賣協議的有效成立與實際履行是兩個階段的問題,不能混為一談,履行過程中出現的問題應按履行法則處理,而不能以此否認合同成立的法律效力。
  三、關于房屋產權證的效力
  按照我國法律的規定,我國對房屋等大宗財產的管理,是采用行政登記的手段,即行政機關或其委托的機構(如房監所)通過一定的程序審查、登記,最后向房屋所有權人頒發房屋產權證書,房屋所有權證書上載明的權利人行使占有、使用、收益、處分的權利。我國的房地產市場通過這樣的權屬管理模式,較好地杜絕了一房多主、一房多賣的問題,最大限度地防范了房地產市場的交易風險。
  但是,現實生活中,對辦理了房屋產權證的房屋,依然存在產權爭議的現象,對當事人起訴到法院的這類案件,法官們也有截然不同的認識。一種觀點認為,對已頒發了房屋產權證書的房屋產權爭議案件,人民法院不作為民事案件受理,告之當事人提起行政訴訟,因為頒發房屋產權證書是行政機關的具體行政行為,當事人如果對該行政行為不服,可提起行政訴訟請求撤銷或變更。另一種意見認為,當事人之間存在產權爭議的案件,人民法院應當作為民事案件受理,因為這是平等主體之間發生的民事權益爭議,且房屋產權證書只是證明房屋權屬的初步證據,其記載的內容是否被法院采信,需法院審查確定。
  這兩種意見分歧的根本在于對房屋產權證效力的認定。第一種意見實際上是持房屋產權證的絕對效力,認為其在被撤銷以前,人民法院要受其約束。后一種意見認為房屋產權證只是房屋權屬的初步證據,只是其證據效力較其他證據高而已,如其記載與客觀事實不符,法院可對權屬另行裁判,而不是等待行政機關撤銷原房屋產權證。
  應當說后一種意見有一定道理。理由是:首先,房屋所有權是公民的一項重要的財產權利,平等主體之間發生房屋權屬爭議糾紛屬民法的調整范疇,如當事人起訴到人民法院時,法院不能拒絕受理。法院通過開庭審理,對證據進行分析認定,在查明事實真相后,應當對當事人的爭議作出裁判,確定房屋權屬。其次,房屋登記管理機關對房屋權屬的審查僅僅是形式上、程序性的審查,只要當事人提供相應的形式上合法的證明材料,房屋登記管理機關就予以登記并頒發房屋所有權證,并不審查有關證明材料內容的真實性,即物權變動的真實性、有效性,而按照民法的規定,一項民事行為的有效必須是以當事人意思表示真實為前提,因此,房屋登記管理機關的形式審查無法保證房屋權屬的真實性,一旦有關材料內容不真實,就可能導致房屋所有權證不能客觀反映房屋權屬的真實情況。第三,頒證機關是行使行政管理職能,對公民的民事權利義務沒有終局的裁判權,如果當事人之間存在民事爭議時,行政機關只是主持調解,而無權對當事人之間的權利義務作出最終裁判,因此,房屋所有權證只是法院審理房屋權屬爭議糾紛案件的證據。第四,房屋所有權證是房屋管理機關經過一定的程序審查后頒發的,為了維護其有序的管理秩序,應當賦予其必要的權威,因此,對此證據應當賦予較高的效力等級。具體反映在審判實踐中,就是把房屋所有權證作為推定證據使用,如果當事人沒有足夠的證據推翻,人民法院應當對房屋所有權證予以采信,并把其記載的權屬內容作為判決定案的依據。第五,如果當事人有充分的證據證明房屋所有權證記載的內容不真實,人民法院可根據查明的事實另行作出判決,當事人可根據法院的判決到房屋登記管理機關申請變更登記,房屋登記管理機關應當協助執行。

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